店舗やオフィスの賃料は売上高、粗利益の何％が適切？

独立開業して新たに事業を始める場合、まず確保しなければならないのが仕事や作業、販売のための「スペース」です。もしあなたが従業員を雇用するのであれば、販売店舗やオフィスがなければ、求人広告を出す事も難しいでしょう。そしてオフィスや販売のためのスペース選びにはとても難しい問題があります。それは「立地条件」です。特に販売店舗の場合は重要で、「商売は立地条件で決まる」とも言われるように、その後の集客、売上に大きな影響を与えるのが現実です。

確かに立地条件が良ければ、人材採用や売上などのビジネス面で良い影響が出やすいとも言われますが、毎月の店舗・オフィスの賃料負担（固定費負担）はとても重くなってしまいます。高い賃料が固定費として毎月かかると、事業の利益を圧迫し、資金繰りが苦しくなる可能性だってあるかもしれません。特に独立開業して間もない頃は、売上げがない時期であっても、賃料は払わなくてはなりません。そこで今回は「店舗やオフィスの賃料が、売上に対してどのくらいの割合なら適正なのか？」というテーマで、適正な賃料の計算方法と、賃料に対する考え方について解説していきたいと思います。

店舗やオフィス、適正な賃料ラインは計算する事ができる？

あらゆる業種、業態のビジネスで、適正な店舗・オフィス賃料のラインが同じというわけではありませんが、健全な経営を行っていくためには、一般的には概ね「粗利益の10～20％以内に設定すべき」だと言われています。粗利益は月間の売上額に粗利益率をかけることによって計算できますが、粗利益の10～20％以内というように幅を持たせたのは、業種や業態により多少の差があるためです。

例えば月間の売上高が300万円で粗利益率が30％のビジネスについて考えてみましょう。まず、粗利益は300万円×30％＝90万円となり、適正賃料の比率が10％であれば9万円、20％なら18万円となります。もし立地条件が良い場所に店舗・オフィスを構えたいのなら18万円以内、立地条件にこだわらないのであれば9万円以内に賃料を抑える事を考えるのが良いでしょう。

最も大切なのは、賃料の適正比率をはっきりさせること

経営者は売上げを大きくし、従業員を増やしていく過程で、必ず店舗やオフィスも拡大させていくことになります。その際に大切になってくるのが「粗利益と賃料の適正比率」です。これをはっきりとさせておけば、即座に適正賃料を算出する事ができて、余計なリスクを抱え込み過ぎずに事業規模を拡大させていくこともできます。

また、粗利益と賃料の適正比率がはっきりしていると、賃料コストから健全経営のために必要とされる売上高や粗利益も算出できます（当然ではありますが）。特に独立開業して間もない頃であれば、目標の売上高を設定する際の一助になるでしょう。例えば独立開業して手がけるビジネスの平均粗利益が40％、その時の店舗・オフィスの賃料が20万円、賃料比率を10％とします。

20万円÷10％÷40％＝500万円

つまり、売上高が500万円に到達した時点で、ビジネス的に適正化されたと判断することができる訳です。

きちんと適正賃料ラインを把握しておき、攻め、守りを選ぶ

日本でビジネスを手がける上で、店舗やオフィスの賃料が占める経営のウエイトは高いのが実情です。そこで、近年注目されているのが、特定のオフィスを持たないでビジネスを行う小規模事業者、いわゆる「SOHO（small office home office）」です。SOHOは可能な限り小さなオフィス、またはオフィス自体を構えない事も多く、経営に対する賃料負担を最小化する事ができます。そのため、同業他社と同じようなビジネス成果、売上であっても、10～20％ほど粗利益が多く見込めます。もし、アグレッシブに事業を運営するのであれば、この浮いた分の粗利益を価格競争の原資にするという考え方もあるでしょう。

しかし、現実的にはSOHOが価格競争力の強みを生かし、競争に打ち勝ったという事例はほとんどありません。これはあくまでも筆者の推測ではありますが、店舗やオフィスを最小化できた反面、営業や集客の面で成果が上がりづらくなる事にも原因があるのではないかと思います。企業の場合、規模を拡大すれば賃料や人件費などの経費も増えていくため、それらを回収するために営業努力を積み重ねます。その結果として、サービス向上や経営努力が進み、企業が次のステップへと発展するのかもしれません。

SOHOの場合は経費負担のリスクを最小化できる分、集客や営業努力に攻めの姿勢が少なくなる可能性があります。事業がまわらない、倒産するかもしれないといったリスクは大きく減らせますが、大きく儲かりにくく、悪い場合はジリ貧になってしまうこともないとは言えません。ここではSOHOもきちんとした店舗やオフィスを借りるべきだと言っているわけではありませんが、きちんと賃料設定を行い、目標売上や利益を計算し、「攻める」「守る」どちらの手段も選べるような状態を作っておく事こそが、事業、ビジネスの面では非常に大切だと思います。

（寄稿者：ルパンさん）